STJ define limites para aluguel por Airbnb em condomínios residenciais

A 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, por meio de plataformas digitais como o Airbnb, poderá depender de aprovação em assembleia condominial. A decisão, tomada por maioria de votos, representa um importante marco jurídico sobre os limites entre o direito de propriedade e a preservação da finalidade residencial dos condomínios.

O julgamento analisou o caso de uma proprietária de imóvel em Minas Gerais que buscava manter a prática de aluguel temporário do apartamento por plataformas digitais. Segundo a ação, o imóvel era utilizado pela própria família e alugado apenas em períodos de desocupação. O condomínio, entretanto, passou a exigir autorização prévia para esse tipo de locação, alegando impactos na rotina e na segurança dos moradores.

O impacto da alta rotatividade na destinação residencial

Ao votar pela rejeição do recurso da proprietária, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a exploração frequente e profissionalizada de locações de curta estadia pode descaracterizar a natureza residencial do condomínio. Para a magistrada, a intensa rotatividade de hóspedes afeta aspectos como:

• Segurança interna dos moradores e funcionários;
• Sossego e tranquilidade das áreas comuns;
• Salubridade do ambiente coletivo.

Segundo a relatora, essa dinâmica reiterada e com finalidade econômica evidente aproxima a atividade de uma espécie de hospedagem comercial, deixando de representar um simples uso residencial do imóvel.

O quórum de votação segundo o Artigo 1.351 do Código Civil

De acordo com o entendimento vencedor, mudanças na destinação prática das unidades que configurem exploração contínua e profissional como meio de hospedagem dependeriam da deliberação dos moradores. Nesses casos, a alteração exigiria a aprovação de ao menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.

A decisão também reforçou que o uso de plataformas digitais, por si só, não torna ilícita a locação por temporada. O ponto central do julgamento foi a análise da forma como a atividade é exercida. Para o STJ, não é a existência do Airbnb que descaracteriza a finalidade residencial, mas a exploração profissional do imóvel.

Defesa da plataforma e os votos de divergência no STJ

Durante a sustentação oral, representantes da proprietária e do próprio Airbnb defenderam que a locação por temporada já é prevista na Lei do Inquilinato e não deveria depender de autorização condominial quando inexistente proibição expressa na convenção. O ex-ministro da Justiça José Eduardo Cardozo, atuando em defesa da plataforma, argumentou que o Airbnb atua apenas como intermediador entre locadores e locatários, sem modificar a natureza jurídica da relação contratual.

Houve divergência no julgamento. O ministro Antonio Carlos Ferreira votou pelo provimento do recurso da proprietária, sustentando que restrições ao aluguel por temporada somente poderiam existir se previstas expressamente na convenção condominial. Para ele, a utilização de aplicativos digitais não transforma automaticamente a atividade em exploração comercial ou hoteleira.

A adaptação do Direito Civil à economia digital

Apesar da divergência, prevaleceu o entendimento de que condomínios residenciais podem impor limites à prática quando houver alteração concreta da dinâmica residencial do edifício. A decisão tende a impactar milhares de condomínios em todo o país, especialmente em grandes centros urbanos e cidades turísticas.

O julgamento evidencia ainda um fenômeno contemporâneo enfrentado pelo Judiciário: a necessidade de adaptar normas tradicionais do direito civil e condominial às novas formas de economia digital. O crescimento de plataformas de compartilhamento transformou a maneira como imóveis são utilizados, criando conflitos entre liberdade econômica, direito de propriedade e convivência coletiva.

Com o novo entendimento do STJ, a realização de locações frequentes via plataformas digitais passa a exigir maior atenção às regras internas dos condomínios e às deliberações assembleares. A decisão sinaliza que o direito individual do proprietário encontra limites quando a utilização do imóvel interfere diretamente na finalidade residencial e na tranquilidade dos demais moradores.